29上市房企利潤下降 可售庫存首降

國內(nèi)房企大多已擺脫去年下半年庫存持續(xù)積壓、資金持續(xù)惡化的狀況，今年以來，市場有所好轉(zhuǎn)，不過目前仍處在下行空間。

截至23日，已有招商地產(chǎn)等29家上市房企發(fā)布三季度財(cái)報(bào)，其中8家為排名前100的大型房企。分析機(jī)構(gòu)稱，盡管已披露財(cái)報(bào)房企僅為A股上市房企二成，但“在一定程度上可以反映房企的財(cái)務(wù)情況”。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，這29家房企前三季度實(shí)現(xiàn)營收合計(jì)551.83億元，同比增長5.7%;合計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤68.71億元，同比下降4.92%;加權(quán)凈利潤率(凈利潤營業(yè)收入)為12.45%，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮說，在這29家房企中，營業(yè)收入同比增長有12家，凈利潤同比增長且為正的僅有8家。雖然房企凈利潤與并入報(bào)表結(jié)算的具體項(xiàng)目有關(guān)，但利潤和利潤率的下滑依然可以看出房企盈利能力下降。

目前進(jìn)入結(jié)算的項(xiàng)目大多是在2011年降價(jià)期間銷售的，隨著更多降價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，在年報(bào)中房企利潤還有可能出現(xiàn)更大幅度的同比下滑。張絮說，“受調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤率持續(xù)下降，目前仍處在下行空間，房企增收不增利的現(xiàn)象仍會(huì)繼續(xù)。”

在庫存方面，29家房企當(dāng)前存貨合計(jì)2285.2億元，與年初相比增加288.65億元，增幅為14.46%。與此同時(shí)，預(yù)收賬款大增，從年初的454.65億元增至三季度末的763.15億元，增幅高達(dá)67.85%。

雖然從數(shù)據(jù)來看存貨在年內(nèi)出現(xiàn)明顯增長，但張絮分析說：“由于已經(jīng)售出且尚未交付的物業(yè)也記在存貨內(nèi)，所以目前這29家房企的真實(shí)可售庫存為1522.05億元(存貨-預(yù)收賬款)，與二季度末相比微降2.72%，為該指標(biāo)首次出現(xiàn)環(huán)比下滑。”

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)分析師鄭重分析認(rèn)為，從目前的銷售情況看，房企已經(jīng)擺脫去年下半年庫存持續(xù)積壓、資金持續(xù)惡化的狀況。尤其從今年3月開始，“全國性的市場回暖趨勢(shì)已經(jīng)明確，大部分企業(yè)都處于去庫存狀態(tài)，二三季度的銷售均達(dá)到同期新高。”

張絮認(rèn)為，在調(diào)控持續(xù)的情況下，房企的投資熱情尚未完全恢復(fù)。雖然土地市場回暖，優(yōu)質(zhì)地塊高價(jià)成交案例增多，但是整體土地市場依然沒有達(dá)到去年的水平。

“由于目前的調(diào)控基調(diào)依然嚴(yán)厲，且購房需求在政策和房價(jià)上漲的雙重作用下有所減弱，房企的庫存雖然出現(xiàn)微降，但依然在高位運(yùn)行。”張絮認(rèn)為，短期內(nèi)房企項(xiàng)目的利潤率難以出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，整體利潤率仍將保持在10%至15%的區(qū)間。綜合這些因素，房企目前仍需積極出貨，房價(jià)也缺乏大漲的基礎(chǔ)。后期還要觀望政府的調(diào)控壓力會(huì)否加大。