房企盈利明顯下滑 分化將持續

各大房企第三季度的業績已相繼出臺，從數據來看，房地產企業盈利能力明顯下滑。截至10月23日，已有29家上市房企發布三季度財務報表。雖然已披露財報的房企數僅為A股上市房企兩成，但其中8家房企為上市房企排名前100名的大型房企，21家為排名在100以外的小房企。其財報基本反映出房企的財務狀況。

據前瞻網記者了解，這29家房企前三季度實現營收合計551.83億元，同比上漲5.7%。合計實現利潤68.71億元，同比下降4.92%。從利潤率來看，前三季這29家房企加權凈利潤率(凈利潤/營業收入)為12.45%，與去年同期相比下降1.1個百分點。

在29家房企中，營業收入同比增長的房企有12家，凈利潤出現同比增長且為正值的僅有8家。鏈家地產市場研究部認為，雖然房企凈利潤與并入報表結算的具體項目有關，利潤和利潤率的下滑依然可以看出房企盈利能力下降。從結算周期來看，目前進入結算的項目大多是在2011年降價期間進行銷售的，隨著更多的降價項目進入結算，在年報中房企利潤還有可能出現更大幅度的同比下滑。近期北京樓市出現房企推出部分特價房，其總價直降百萬。對此，業內人士分析，時近年末，不排除部分全年業績完成速度較慢的房企出于業績壓力，出手少量房產以快速回籠資金。預計受調控影響，房地產行業的凈利潤率會持續下降，房企增收不增利的現象仍會繼續。

房企的存貨曾一度明顯增長。統計數字反映出29家房企存貨合計2285.2億元，與年初相比增加288.65億元，增幅為14.46%。但與此同時，房企的預收賬款大漲，從年初的454.65億元增長到三季度末的763.15億元，增幅高達67.85%。業內人士認為，由于已經售出且尚未交付的物業也記在存貨內，所以目前房企的真實可售庫存為1522.05億元，與二季度末相比已微降2.72%，值得注意的是該指標首次出現環比下滑。

從目前已經公布的2012年三季度預報看，整體房地產企業的經營情況相比2011年同期出現了明顯的好轉。自2012年3月開始，全國性的市場回暖趨勢已經明確，大部分企業都處于去庫存狀態。特別是二三季度的銷售均達到了同期新高。

鑒于多地樓市價格的持續上漲，樓市調控政策再度釋放出收緊信號。最近中央部委及地方政府接連出臺房地產調控的后續政策，強調對房地產市場前期調控政策的執行力度。業內人士普遍認為，房地產整體市場雖然已經走出低谷，但調控的重壓依然存在，二季度以來部分地區房價止跌回升，購房需求在政策和房價上漲的雙重作用下有所減弱，房企的庫存雖然出現微降，但是依然在高位運行。后期房價仍難大漲，房企應加大出貨，以維持資金正常運行。預計后期房市將繼續深化調整。