房價(jià)回歸理性 繼續(xù)上漲基礎(chǔ)不再

在持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)擴(kuò)張和價(jià)格膨脹的形勢得以扭轉(zhuǎn)，業(yè)內(nèi)人士表示，房價(jià)繼續(xù)上漲基礎(chǔ)已經(jīng)不再。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月70個(gè)大中城市中，房價(jià)環(huán)比上漲的城市有31個(gè)，下降的城市有24個(gè)，持平的城市有3個(gè)，房價(jià)延續(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。不過從長遠(yuǎn)看，房價(jià)繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)不再，隨著未來房地產(chǎn)業(yè)政策的完善，房價(jià)將最終回歸理性下跌的通道中。

房價(jià)回歸理性

首先，房地產(chǎn)擴(kuò)張和價(jià)格膨脹的資金供給機(jī)制正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。過去的10多年，投資一直是我國經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Α．?dāng)年投資占GDP的比重從2000年的33%提高到2011年的66%，而消費(fèi)比重一直維持在39%左右。同期投資規(guī)模從32918億擴(kuò)大到311022億，同期外匯占款導(dǎo)致的基礎(chǔ)貨幣投放也從14291億擴(kuò)大到253587億，外匯占款占投資資金來源比重從43%提高到81%，最高的2008年達(dá)到97.46%。但是，2011年11月以來，尤其是2012年4月14日擴(kuò)大人民幣匯率浮動(dòng)范圍以后，人民幣匯率單邊升值預(yù)期消失，外匯儲(chǔ)備增加遲緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長情況，貿(mào)易順差也在縮小，境外投資規(guī)模擴(kuò)大，這意味著未來的國際收支不會(huì)像2000-2010年那樣保持大規(guī)模順差并導(dǎo)致外匯儲(chǔ)備增加。外匯儲(chǔ)備不再增加，基礎(chǔ)貨幣投放減少，社會(huì)流動(dòng)性供給將大幅度降低，基數(shù)已經(jīng)擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模高增長需要的流動(dòng)性規(guī)模更大，但市場無法滿足，這必然導(dǎo)致對土地和房地產(chǎn)的投資速度下降，房價(jià)也將趨向下降。

其次，土地財(cái)政困難將推動(dòng)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)和擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。過去的10多年里，土地財(cái)政成為地方財(cái)政的重要來源，也是地方基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的資金來源。土地財(cái)政也得益人民幣匯率升值預(yù)期下的國際收支順差和外匯儲(chǔ)備增加，這個(gè)因素消失以后，土地價(jià)格上漲也失去了資金供給動(dòng)力。此外，地方政府出售的土地使用年限為50-70年，而且大部分土地基本被開發(fā)，在未來30-40年內(nèi)，政府難以獲得土地回收的好處，可出售的土地有限。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，新加坡700多平方公里的土地，工業(yè)用地采取的是30年，而且國土開發(fā)到目前只有40%，60%依然禁止開發(fā)。地方政府土地銷售到達(dá)一定水平后，未來繼續(xù)保持土地財(cái)政收入將趨向困難，這將迫使地方政府選擇汽車牌照拍賣以及開征房地產(chǎn)及交易稅等新稅種來增加財(cái)政收入。這對住房開發(fā)商和住房投資人都不是利好，也將抑制住房價(jià)格上漲。

第三，城市化的重點(diǎn)是保障房建設(shè)而不是商品房建設(shè)。很多人認(rèn)為中國的城市化進(jìn)程沒有結(jié)束，覺得房地產(chǎn)依然具有長期的潛力，因而繼續(xù)在三、四線城市投資房地產(chǎn)。但中國未來的城鎮(zhèn)化，可能不會(huì)像一般人理解的那樣。未來10年，解決民生將處于更加重要的地位，收入分配和住房都是決策層要考慮的。從目前信息看，未來政府的住房建設(shè)政策更多考慮的是大量建設(shè)保障房、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造，這樣可以緩解城鎮(zhèn)化的矛盾，緩解進(jìn)城人員的居住困難。這樣的住房建設(shè)和發(fā)展方向，會(huì)改變目前的房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，將抑制商品房的價(jià)格上漲趨勢。

未來房地產(chǎn)業(yè)的管理政策將越來越完善，相關(guān)的稅費(fèi)也會(huì)增加，那些持有多套、幾十套乃至上百套商品房的投資人，將面臨沉重負(fù)擔(dān)。大量的閑置房、投資房將不得不走向市場，通過改變市場供求，抑制價(jià)格上漲。當(dāng)住房價(jià)格調(diào)整和下跌時(shí)，可能形成連鎖效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格將回歸理性。

房價(jià)下跌不利影響有限

應(yīng)該看到，房地產(chǎn)過度發(fā)展導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)逆向調(diào)節(jié)和產(chǎn)能過剩，不利經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。過去的幾年里，房地產(chǎn)膨脹導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆向調(diào)節(jié)，延緩了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)間。當(dāng)今鋼鐵業(yè)產(chǎn)能過剩以及虧損之痛，與2008年以來的房地產(chǎn)膨脹關(guān)系密切。2007年以后我國開始實(shí)施緊縮貨幣政策，但金融危機(jī)打亂了這一部署，2009-2010年的信貸擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力，房地產(chǎn)價(jià)格膨脹吸引了大量投資。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，我國房地產(chǎn)消費(fèi)了鋼鐵產(chǎn)量的40%。結(jié)果鋼鐵工業(yè)等產(chǎn)業(yè)逆向調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)膨脹和鋼鐵業(yè)產(chǎn)能逆向調(diào)節(jié)，導(dǎo)致前幾年進(jìn)口鐵礦石價(jià)格持續(xù)大幅度上漲，國內(nèi)產(chǎn)能擴(kuò)張，落后產(chǎn)能淘而不汰，這樣的發(fā)展模式不可持續(xù)。

此外，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌的不利影響有限。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格下跌將沖擊中國經(jīng)濟(jì)。但應(yīng)該看到，中國居民儲(chǔ)蓄最大目的之一就是住房，住房價(jià)格回歸合理，居民消費(fèi)就會(huì)上來，消費(fèi)增長會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，尤其是中低收入階層的消費(fèi)會(huì)出現(xiàn)較大增長。

還有看法認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格下跌將導(dǎo)致金融系統(tǒng)不良資產(chǎn)增加。但是，中國的房地產(chǎn)與西方不同，房地產(chǎn)信貸沒有證券化，也沒有無抵押的信用貸款，因此房地產(chǎn)信貸沒有多個(gè)鏈條形式的金融產(chǎn)品，全部是實(shí)物抵押，銀行在撥備上也做了充分的準(zhǔn)備。因此，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，對銀行的損傷有限。就房地產(chǎn)的時(shí)間結(jié)構(gòu)來說，2008年之前占主要部分，房價(jià)下跌30%甚至更大對2008年之前的房貸影響不大，故銀行總體受傷不大。

任何經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都有周期，小周期是10-12年，大周期是30年。目前，我國房地產(chǎn)處于小周期轉(zhuǎn)折點(diǎn)，市場規(guī)律將發(fā)揮作用。未來不能寄望于房價(jià)瘋漲，而要把主要資金用于提升資金和技術(shù)實(shí)力，這樣才能抵御外部競爭風(fēng)險(xiǎn)。