房企再掀拿地潮 土地交易或再暫停

節后國內的龍頭房企又開始密集拿地。日前，萬科，首開股份與保利聯合體，金融街等大型房企紛紛發布公告展現拿地成果。

前不久，一些城市開始使用罕見的行政干預手段試圖降溫房企拿地熱情。幾乎同時，國土部和住建部發文強調，企業違約開發土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買。

當下房地產市場調控嚴厲，這些房企為何還要頻頻出手拿地?

拿地“第三季”

10月8日，萬科以6.5億元競得佛山市南海區桂城街道廣東金融C區內、占地面積47253.8平方米的地塊。這也是國慶節后房企首次拿地。隨后，金融街也在10月8日發布公告，稱公司通過參加公開投標方式以總價29.5億元獲得了北京市西城區月壇南街地塊二國有建設用地使用權，平均樓面價為20644元/平米，溢價率不到1%。

此外，首開股份在10月8日晚公告稱，公司和保利(北京)房地產開發有限公司聯合體近日競得北京市大興區生物醫藥基地東配套區12號地北側一地塊，成交價為13.8億元。

這僅是縮影。節前房企對土地的熱情更加強烈。據前瞻網記者了解，保利地產、碧桂園、富力地產、恒大地產、華潤置地、金地集團、龍湖地產、世茂房地產、萬科地產、中海地產10家一線房企在今年1—9月份的拿地金額大約931億元。僅第三季度這10家房企的拿地金額就達到了近572億元，超過上述金額的一半。

1—9月上述10家標桿房企拿地金額同比下降26.5%。本期拿地金額占銷售額的19.4%。通常認為，拿地金額與銷售額的占比如果低于20%，說明房地產企業的資金出現緊張。但是多位分析人士認為，“盡管口袋有些緊，但是當前儲備土地更為重要。”

從另外一個角度看，第三季度一些城市土地成交金額出現了明顯漲幅。以北京為例， 9月29日一天，就有豐臺花鄉樊家村危改地塊、通州馬駒橋鎮兩宗居住用地、昌平沙河鎮一宗地塊，大興生物醫藥基地兩宗土地、亦莊新增兩地塊等8宗地塊成交。整個9月份，北京市土地出讓金約257.37億，僅次于2009年12月。

在上述10家房地產企業中，萬科在全國范圍內摘得24幅土地，龍湖地產在多個熱點城市獲取了6塊土地。龍湖集團品牌總監許桐琿采訪時說：“我們認為現在是一個較好的拿地窗口期。現在購買土地可以在區域、業態等方面優化土地儲備結構。而且像龍湖這樣的大企業需要保持常規性的拿地以維持正常流轉。”

“土地交易暫停”可能再現

鏈家地產分析師常青認為，在三季度之前房企早已加速去庫存化，這使得銷售量有所增長，為拿地打下了資金基礎。在6月份之前，北京等地的優質地塊并不多見，但是局面在第三季度有所轉變。一些優質地塊開始頻頻出現，在拍賣過程中也出現了高溢價，比如北京的萬柳地塊，天津的師大地塊。這足以吸引善于在一線城市做品牌的龍頭企業放手一搏。

上述十大房地產企業之一的一位中層管理者說：“現在拿地的企業其實都有各自不同的目的，一些為了滿足土地儲備，一些是為了繼續擴張。比如萬科，它的體量十分龐大，必須不斷吸納土地才能維持運轉。那些較為容易獲取貸款的國企，則是意圖擴張，因為此時擴張可以占領更多份額的市場。還有一些民營企業，比如恒大，更喜歡在三四線城市進行擴張，因為這里底價較低，更容易做出規模。”

但是集體行為卻讓一些敏感城市感覺到了壓力。“綜合當下宏觀形勢，一些標桿城市會使用一些較為罕見的行政手段來平抑房地產企業的市場行為。”中國房地產協會一位高層管理者說。

據前瞻網記者了解，節前，一些不常見的行政手段被用到土地市場施壓。比如北京市土地整理儲備中心在9月21日宣布停止10宗地塊掛牌(招標)出讓活動，理由是“為穩定市場預期”。還有北京市住房和城鄉建設委員會9月25日出臺新規，加強限購審核。此外，上海和廣州等地也使用了“高價項目限售”和“嚴格執行新購”的行政辭令。

北京市土地整理儲備中心網站的公告稱，被停止掛牌招標的地塊涉及大興區3宗、豐臺區3宗、通州區2宗、懷柔區一宗，以及北京經濟技術開發區河西區一宗;地塊用途包括商業金融用地、商住用地及其他多功能用地。

2010年3月，北京市國土資源局公告，為促進北京房地產市場平穩健康發展，北京市出臺了系列土地供應政策新措施，其中之一便是暫停熱點地區高價土地入市交易。

上述中房協人士表示，今年以來樓市調控效果值得肯定，房價出現下滑趨勢，而且土地交易量和價格也出現回落。很多房企在去庫存化之后，面對便宜的土地應該出現久違的積極性。“如果這種積極性過了頭，土地市場再度被炒熱，那么關鍵時刻，這種少有的暫停土地交易的手段應該不排除再度被使用。或許還會被借鑒到其他‘敏感’城市。”他認為，暫停北京的土地交易不僅是一個城市的決意，還有可能是相關部委甚至國務院相關部門的思路。

有媒體報道稱，不久前，國土資源部詢問北京市國土局9月土地成交概況及即將拍賣的某一地塊的情況，隨后相關部委向國務院辦公廳傳達了相關信息，具體包括地塊基本條件、報價競價情況、交易規則、預估樓面價格等。隨后這一被特殊關照的地塊被叫停上市，至今未能解凍。隨著后續市場變化，業內人士表示，政府不排除繼續加大土地調控的可能。