工業(yè)地產(chǎn)成樓市新藍(lán)海 隱藏泡沫化風(fēng)險(xiǎn)

工業(yè)地產(chǎn)

住宅房市場(chǎng)因嚴(yán)格的調(diào)控政策，已走入死胡同，為加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商盯上了工業(yè)地產(chǎn)。

在9月24日~26日舉辦的2012中國(guó)(鄭州)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移系列對(duì)接活動(dòng)上，短短三天，鄭州國(guó)際會(huì)展中心就迎來(lái)了5000多名來(lái)自海內(nèi)外的客商。

本次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移系列對(duì)接活動(dòng)延續(xù)了前兩屆的傳統(tǒng)，以省轄市為單位組織參展，遴選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)接客商，同時(shí)也推出了“央企中原行”、“院士中原行”和“臺(tái)商中原行”等活動(dòng)。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，鄭州臺(tái)灣科技園就是“臺(tái)商中原行”活動(dòng)重點(diǎn)考察的一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)此，鄭州臺(tái)灣科技園的開(kāi)發(fā)商鄭州臺(tái)科置業(yè)有限公司總經(jīng)理周志偉表示，能直接參與到產(chǎn)業(yè)對(duì)接活動(dòng)中來(lái)，臺(tái)灣科技園十分難得，早在幾個(gè)月前就開(kāi)始了多方面的準(zhǔn)備工作，力爭(zhēng)讓每一位到訪的臺(tái)商都能成為臺(tái)灣科技園的“宣傳員”，進(jìn)而成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選。

資料顯示，鄭州臺(tái)灣科技園由中華海峽兩岸相互投資促進(jìn)會(huì)和鄭州新鄭綜合保稅區(qū)管委會(huì)共同發(fā)起，締結(jié)兩岸優(yōu)質(zhì)資本共同開(kāi)發(fā)，總占地面積2000畝，總建筑面積200萬(wàn)平方米，總投資規(guī)模50億元，以生物科技、電子信息、總部經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以“企業(yè)獨(dú)棟、模塊建筑、產(chǎn)業(yè)公園、商務(wù)主場(chǎng)、智慧園區(qū)”的創(chuàng)新模式，打造國(guó)際化產(chǎn)業(yè)聚集示范園區(qū)。

而像鄭州臺(tái)灣科技園這種直接參與的機(jī)會(huì)，讓眾多忙碌在會(huì)展中心門(mén)口苦苦尋求機(jī)會(huì)向外來(lái)企業(yè)家進(jìn)行推薦工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，倍感羨慕。

來(lái)自平頂山一地產(chǎn)項(xiàng)目的孫姓工作人員說(shuō)，這已經(jīng)是他第二次來(lái)鄭州參加產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移系列對(duì)接活動(dòng)了，由于去年的營(yíng)銷效果不錯(cuò)，并最終成功吸引了幾家沿海企業(yè)入駐，今年增派了人手，派發(fā)企業(yè)宣傳資料。

對(duì)此，一業(yè)內(nèi)人士指出，在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)走進(jìn)國(guó)家戰(zhàn)略層面之后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)預(yù)期，更加提振了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)程，這在某種程度上加劇了省內(nèi)各大工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的暗自角力，而剛剛結(jié)束的2012中國(guó)(鄭州)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移系列對(duì)接活動(dòng)，只是它們逆勢(shì)飛揚(yáng)，迎來(lái)春天的一隅而已。

樓市調(diào)控下的“新藍(lán)海”?

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，在鄭州新區(qū)、高新區(qū)、港區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域，臺(tái)灣科技園、企業(yè)公園、企業(yè)總部基地等一大批工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目早已排兵布陣，預(yù)示著以鄭州為代表的河南工業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)集中噴發(fā)已經(jīng)箭在弦上。

事實(shí)上，不僅是河南省內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)提速之勢(shì)，多個(gè)一線城市的工業(yè)用地也呈現(xiàn)出了升溫的苗頭。

據(jù)一份來(lái)自中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在今年一季度，北上廣深四大一線城市工業(yè)用地成交金額54.14億元，同比大幅增長(zhǎng)39.94%。在售和在租工業(yè)物業(yè)方面，旺盛的需求致使今年一季度工業(yè)地產(chǎn)整體平均空置率低至0.93%。供應(yīng)的緊張直接導(dǎo)致了租金上漲至31.2元/平方米/月，環(huán)比上漲2.94%。

除此之外，國(guó)內(nèi)外的一些開(kāi)發(fā)商巨頭也高調(diào)表示將涉足中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)。9月20日，萬(wàn)通控股公司董事長(zhǎng)馮侖透露說(shuō)，萬(wàn)通今年將發(fā)第一支工業(yè)地產(chǎn)基金，主要針對(duì)高端制造業(yè)綜合工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是中國(guó)首支人民幣工業(yè)地產(chǎn)基金，約10億元的規(guī)模。

就在此前不久，全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭嘉民集團(tuán)在上海宣布，計(jì)劃在未來(lái)12個(gè)月進(jìn)一步投資21億元人民幣，進(jìn)軍重慶、西安及鄭州等其他在物流產(chǎn)業(yè)中具有高增長(zhǎng)潛力的內(nèi)陸城市。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，大約有15%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)投工業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目。其次，大量國(guó)際資本看準(zhǔn)中國(guó)市場(chǎng)，紛紛加大對(duì)華投資力度，如普洛斯、安博置業(yè)、豐樹(shù)地產(chǎn)以及嘉民集團(tuán)。此外，私募基金、風(fēng)險(xiǎn)投資以及信托等融資手段進(jìn)入中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，給工業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的融資方式。

對(duì)此，九鼎德盛的董事長(zhǎng)張保盈認(rèn)為，傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)受到前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了潛在的虛火苗頭，而在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，整個(gè)行業(yè)還處于剛剛起步階段，是為數(shù)不多的“藍(lán)海”，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期發(fā)酵之后，在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域同樣會(huì)誕生龍頭甚至是巨頭企業(yè)。

警惕泡沫化

然而，就在不少開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)地產(chǎn)、以工業(yè)的名義“搶食”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移蛋糕之時(shí)，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)歷的產(chǎn)業(yè)泡沫給工業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，帶來(lái)了啟示。

“短時(shí)間內(nèi)大批量上馬的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然說(shuō)帶來(lái)了小陽(yáng)春的眼球效應(yīng)，但是卻埋下不少隱患，諸如良莠不齊，千園一樣等，使得投資價(jià)值變低，甚至有淪為空殼的危險(xiǎn)。”鄭州臺(tái)灣科技園的運(yùn)營(yíng)方鄭州臺(tái)科置業(yè)有限公司總經(jīng)理周志偉，作為深耕河南工業(yè)地產(chǎn)多年的一員，對(duì)于業(yè)內(nèi)一窩蜂上馬的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目表示了別樣擔(dān)憂。

原來(lái)，工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門(mén)檻與其他的地產(chǎn)門(mén)類相比要低很多，比如基準(zhǔn)地價(jià)只是商業(yè)地產(chǎn)用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。同時(shí)，與在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的限購(gòu)政策相對(duì)的是，諸多扶持和優(yōu)惠政策，在一定程度上起到了有力的助推器作用。

以鄭州為例，鄭州市委、市政府明確提出了要加快發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)，扶持中小企業(yè)發(fā)展;鄭州市高新區(qū)管委會(huì)出臺(tái)《鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)關(guān)于印發(fā)鄭州高新區(qū)對(duì)企業(yè)發(fā)展給予貸款貼息支持政策(暫行)的通知》推出了一系列含金量極高的貸款優(yōu)惠政策，為入駐產(chǎn)業(yè)園企業(yè)快速發(fā)展?fàn)I造了良好環(huán)境等等。

而對(duì)于全國(guó)都搞一樣的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)貿(mào)易司綜合處處長(zhǎng)龐錦博士曾一語(yǔ)中的，直擊沉疴：“是沒(méi)有前途的。”

其實(shí)這種現(xiàn)象并不是沒(méi)有先例。如“廠房露真空”的東莞，只見(jiàn)廠房不見(jiàn)人。這種追逐短期利益，導(dǎo)致大量工業(yè)地產(chǎn)用地被閑置的“泡沫化”現(xiàn)象實(shí)乃有據(jù)可查。

這就意味著，工業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)模式上要極富創(chuàng)新性。對(duì)此，周志偉深有體會(huì)。他表示，面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也必須走差異化運(yùn)營(yíng)之路，畢竟，目前的工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)多元化，工業(yè)地產(chǎn)等同于建廠房的傳統(tǒng)模式正在發(fā)生改變。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者獲悉，臺(tái)灣科技園為了區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的工業(yè)區(qū)或科技園，以生物科技為特色，專注企業(yè)社區(qū)和企業(yè)成長(zhǎng)環(huán)境綜合建設(shè)為途徑，開(kāi)啟了融合產(chǎn)業(yè)、金融、商務(wù)、商業(yè)和生活的復(fù)合運(yùn)營(yíng)模式，朝著智能化、舒適化、高檔化發(fā)展，更贏得了眾多客商的認(rèn)可，不少已經(jīng)明確了入駐時(shí)間表。這一開(kāi)發(fā)模式，給其他地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。