北京今年土地市場(chǎng)出讓金難以突破700億

北京部分地價(jià)回到2008年

近期，市場(chǎng)頻傳房企搶地潮，不過業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)整體拿地意愿并不高。萬科總裁郁亮一語“道破天機(jī)”：此時(shí)出手拿地并非下注后市回暖，而是低價(jià)補(bǔ)倉。部分區(qū)域的地塊價(jià)格幾乎回到了2008年。

9月11日，萬科以15.8億競(jìng)得廣東順德商住地塊，創(chuàng)造了當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尶們r(jià)的紀(jì)錄。這也是萬科在6天內(nèi)拿下的第四宗地塊，共斥資68.9億元，超過了8月全月。

郁亮表示，地方政府下半年推地較多，萬科下半年比上半年買地多。近期的頻繁拿地與對(duì)后市是否看好并無直接關(guān)系。萬科目前手握470億元現(xiàn)金，有合適地塊當(dāng)然要適時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

郁亮所說的“合適”標(biāo)準(zhǔn)有三個(gè)指標(biāo)。他說，以9月剛拿下的安徽合肥總價(jià)30多億的地塊為例，萬科認(rèn)為，整個(gè)珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，安徽成為了轉(zhuǎn)移點(diǎn)之一;高鐵等交通運(yùn)輸條件好;安徽屬于人口大省。這三個(gè)點(diǎn)支撐了需求。此外，在出讓條件上，地方做了修改，剔除了商業(yè)性用地，萬科才肯出手拿下。

對(duì)萬科來說，合肥地塊是一筆非常合算的買賣。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，今年上半年，合肥市區(qū)(不含四縣和巢湖市)成交36宗地塊共2799.9畝，成交單價(jià)為230萬元/畝，成交總金額64.4億元。230萬元/畝的成交單價(jià)更是接近2008年的水平。地價(jià)較高峰期下跌超過40%。

華潤(rùn)9月7日以10.84億購買成都的地塊也是類似。成都9月份為了解決財(cái)政問題，推出一批土地，其地價(jià)也比高峰期下降很多。

但上述“抄底機(jī)會(huì)”并不是土地市場(chǎng)的全部。據(jù)中國土地勘測(cè)規(guī)劃院數(shù)據(jù)，二季度地價(jià)水平已呈現(xiàn)出趨穩(wěn)略升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)三季度商服和住宅等房地產(chǎn)用地價(jià)格將持續(xù)上升。對(duì)房企來說，拿地的機(jī)會(huì)窗口稍縱即逝。

值得指出的是，除了萬科、龍湖等少數(shù)房企，整體拿地意愿并不高。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，8月份10家標(biāo)桿房企總購地金額僅為111億元。

部分密集推地的城市，出讓情況并不理想。北京從9月12日開始競(jìng)價(jià)的17宗地塊，僅2宗獲得報(bào)價(jià)。9月7日，廈門公開出讓17幅地塊，總成交額為30.563億元，其中10幅地塊均以底價(jià)成交。9月19日成都國土局掛牌出讓2宗土地，由于位置偏遠(yuǎn)，最終雙流地塊流拍，都江堰地塊以底價(jià)拍出。

開發(fā)商對(duì)公開招拍掛市場(chǎng)心存警惕。保利地產(chǎn)內(nèi)部人士說，公司現(xiàn)在拿地基本上是之前考察了很久的地塊，并且更傾向于舊城改造用地和合作開發(fā)。

而土地出讓中宅地的減少，使得開發(fā)商拿地意愿不高。中國土地勘測(cè)規(guī)劃院報(bào)告指出，二季度以來，土地供地結(jié)構(gòu)性調(diào)整明顯，以交通水利用地為主的基礎(chǔ)設(shè)施用地占比增加，房地產(chǎn)用地占比處于近年來的歷史低位，活躍度明顯低于往年。其中，保障性住房用地又?jǐn)D壓了商品房用地空間，占住宅用地比重為26.70%，同比增加8.10個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前市場(chǎng)整體慘淡的成交情況來看，預(yù)計(jì)2012年北京土地市場(chǎng)出讓金難以突破700億。房市價(jià)格將不會(huì)出現(xiàn)特別大的漲幅。