養老地產盈利模式不明晰 面臨 資金回籠風險

隨著老齡化加劇，上海正成為大量險資養老地產爭奪的主要戰場。據前瞻網記者了解，太平集團于9月初基本敲定在上海青浦區高達20億元的養老地產投資計劃。在去年在上海崇明島拿地建設養老項目基礎上，泰康人壽今年8月31日又在上海松江區與當地房地產公司簽訂土地開發協議。

截至目前，上海已經聚集了國壽、太保、泰康及太平四家險資巨頭的養老項目。不過，與投資熱情高漲相比的是，險企正在探索明確的盈利模式。

險資拿地

“這個項目我們已經跟了好幾年，2年前轉給了太平集團操作，目前也是剛剛敲定，”上述太平資管人士表示。

太平集團敲定的養老項目位于距離上海市市區25公里的周浦上海國際醫學園區，擬投資20億元，這也是其在上海的首個養老項目。

為投資和運作養老地產項目，目前太平集團在上海成立了一家太平養老產業投資有限公司，太平人壽保險是其唯一股東，注冊資本金5.8億元人民幣，主要經營養老產業投資與資產管理、實業投資、投資管理、投資咨詢、養老服務與勞務技能培訓、物業管理、酒店管理等。

太平的加入也讓在上海挖掘養老項目商機的險企增加到4家。去年底，國壽、泰康、太保集體與上海崇明島陳家鎮簽訂建設養老項目的合作協議。

事實上，探索多層養老體系對當前的老齡化日益嚴重的上海來說不宜拖延。據前瞻網記者了解，截至去年底，上海市戶籍60歲及以上老年人口347.76萬，占全市總人口24.5%。目前養老床位已達10.2萬張，養老機構631家，另有上千家社區助老服務社、老年人日間服務中心、助餐服務點，但是仍然供不應求。

為解決養老問題，上海曾利用房產開展多項嘗試，比如以房養老。在試點初期，保險公司亦有參與，但是由于面臨房屋產權時間限制、養老觀念以及房產市場風險的增加，參與人數很少，金融機構熱情下降，試點基本宣告失敗。

在最近的上海市政府新聞發布會上，上海市民政局局長馬伊里表示，為解決養老問題，上海將探索試點“全生態”養老示范基地建設，在土地資源相對豐富的郊區適時推進養老社區基地項目，并研究從稅收優惠、信貸支持、土地供應等方面鼓勵企業、社會組織參與養老服務領域。其中，崇明東灘建設養老示范基地目前吸引了保險公司、中信集團等參與，資金高達100億元，目前方案在進一步細化中。

資金回籠風險

不過，與投資熱情形成鮮明對比的是，目前保險企業正在探尋養老項目的盈利模式，因為后期如何回籠資金對它們來說是個問題。

按照保監會規定，險資投資興建養老社區，不同于房地產商可以通過預售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細則要求“保險資金投資養老不動產項目，不得自行開發建設投資項目，不得以分拆形式銷售養老項目產權，不得利用銷售養老項目產權獲得銷售收入”的禁令，這讓保險商的經營模式只能限定在“只租不售”的范圍內。

據前瞻網記者了解，平安的養老社區是交給旗下平安不動產利用自有資金進行投資運營。平安目前在環渤海、長三角、珠三角、西南部、海南島等五個地區均有戰略規劃，但目前只有距離上海不到200公里的桐鄉項目開始進入實質性的拿地階段，而未來的運營模式目前還在醞釀中。

雖然剛剛敲定上海的養老項目，但是“具體什么時候簽約、什么時候動工還不得而知，而未來運營模式也并不清晰”，太平人壽相關負責人對本報表示。

不過，目前，泰康人壽明確了未來的一種經營模式，就是把養老保險和居住嫁接在一起。今年5月，其推出了國內第一款與養老社區相結合的綜合性養老保險計劃“幸福有約終身養老計劃”，產品由泰康人壽的“樂享新生活養老年金保險(分紅型)”和泰康之家的“入住養老社區確認函”共同組成，繳費起點為200萬元，保險合同產生的利益可用來支付社區每月的房屋租金和居家費用。此外，客戶也可以到了保單約定的時間，不選擇入住，選擇拿分紅。

產品開賣四個月，據公開信息顯示，泰康已銷售100多份保單，累計保費超過2億元，但是截至發稿，泰康人壽方面一直沒有回復采訪。

在距離太平青浦項目不遠的上海親和源養老社區被認為是上海養老地產最成熟的模式，也引來了保險投資機構的頻繁調研。

親和源公司研究中心副主任王波介紹，公司主要采用會員制運營，成立三年就開始盈利，現在公司經常接待保險公司考察團。雖然產權沒法轉讓，但親和源是按照會員制運作。A卡無論選擇何種套型一律售價75萬元，但根據套型的不同需繳付2.98萬元、3.98萬元、6.98萬元不等的年費;B卡無論選何種套型年費一律為2.38萬元，但根據套型的不同售價分別為45萬元、55萬元和88萬元。

王波表示，產權不能轉讓并不影響客戶青睞，因為養老地產賣的不是房子，是養老服務，隨著老年人身體機能的變化，社區不同的護理服務會隨時跟進。他認為，目前養老地產尚無定式，但是模式應該差不多。業內人士表示，目前企業選定什么項目，還是要取決于政策以及市場的反饋。