德信資本陳義楓：房地產弱周期不會超過兩年 樓市明年下半年轉好

因為長周期比較平穩，趨勢性機會小了，現在是結構化投資時代。我把區域化也理解為結構化，我們永遠有機會。不同的業態、不同的區域認真去找，所以我認為現在反而是以基金為代表的專業基金投資者的時代來臨了，所以我仍然認為現在是地產基金的黃金時代。我不認為像很多人認為的那樣會崩塌，可能還不至于。

弱周期找機會 強周期收回報

房地產行業目前首要問題涉及到資金兌付。應該說咱們這個行業2010年開始成一個行業，2011年實際上是地產行業的冬天。到2012年、2013年是地產行業兌付的小高潮，但是兌付并不多，因為存量還有限。我認為在弱周期里面，樓價的下跌幅度很有限，但是速度的放慢會很明顯。也就是說開發商面臨著很大的壓力，地產基金固定期限、固定收益率的流動性壓力也就跟著大。所以說今年是地產基金成立有史以來第一個行業性的在兌付方面的挑戰之年，也一定是分化之年。迎接挑戰的會進一步增強品牌、做強做大，迎接不了挑戰的該去哪兒去哪兒。

不過，地產行業的遭遇挑戰與分化正常的，一個行業開始分化了，但不是大分化，是小分化。它會派生出這樣的情況，會跟發展階段、發展周期相重疊，到了最后流動性壓力又比較大。

我們公司大部分是固定收益類資金，現在我們在增加浮動收益，以夾層的方式做并購的在增加。我們一直貫徹注重流動性的投資策略，圍繞流動性來選項目、設計投資方案。因為地產基金的安全邊際比較容易滿足，你說拿十個抵押物抵押五個億，比較容易做到，到點兌付，流動性比較大。我們在大行業里面一直牢牢把握這個要點，我們選擇的是快速周轉的業態，是市場規模比較大的區域市場，圍繞流動性選擇我們的投資標的，一直抓住這個重點。

我剛才講，長周期是平穩的，短周期比較弱。我們有一句話叫"行業有空間，市場有風險"，我們再加兩句話，謹慎看待市場，積極準備投資。為什么要積極準備投資?假設這個周期是兩年，我們認為弱周期的長度不超過兩年。正好，這時候投資就到強周期里面收獲。所以，弱的時候很害怕，強的時候很瘋狂，這樣的人不適合做資產管理行業。

應該心中有數，弱的時候找機會，強的時候兌現你的回報。所以我現在是積極準備投資的大好時光，我認為周期是投資策略正確的機構的機會。出去說年年高歌猛進，那大家就比誰膽子大就行了，有周期就比誰更加理性、更加冷靜、更加有投資管理能力。